Nghịch lý của thị trường đất đai

Tiêu đề: Nghịch lý của thị trường đất đai 4/3/2010, 21:22

Nghịch lý của thị trường đất đai

Liên tục trong nhiều năm qua, câu chuyện đất đai luôn là thời sự nóng với người dân cũng như với các nhà hoạch định chính sách. Dường như có một nghịch lý khó giải thích. Nông dân luôn phản ánh giá đền bù giải tỏa không thỏa đáng. Các nhà đầu tư và người có nhu cầu nhà ở lại luôn phản ánh giá đất đai ở Việt Nam thuộc hàng cao nhất thế giới. Chiều 2/11, VietNamNet đã tổ chức buổi bàn tròn trực tuyến với các chuyên gia kinh tế để lý giải cho nghịch lý này.
Một bên là đất nông nghiệp, một bên là đất công nghiệp và nhà ở, và ở giữa là một khoảng cách về giá.
Một bên là đất nông nghiệp, một bên là đất công nghiệp và nhà ở, còn ở giữa là một khoảng cách về giá.

Những cơn sốt nóng về giá nhà đất đang thổi hơi nóng vào đến chương trình thảo luận của Quốc hội. Đất đai quá đắt làm giảm khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam, khi một phần lớn vốn đầu tư phải chi vào đất đai thay vì chi đầu tư cho con người và công nghệ. Nhà quá đắt làm giảm ý chí cho những người làm công ăn lương, khi một sinh viên tốt nghiệp ra trường nhìn căn hộ nhiều tỉ đồng mà không dám mơ ngày nào mình sẽ mua được.

Trong khi đó, những khiếu kiện về giá đền bù giải tỏa không thỏa đáng cũng đang chất đầy các cơ quan thanh tra. Khảo sát năm 2006 của Ngân hàng Phát triển Châu Á và Trung tâm Phát triển Nông thôn tại một số địa phương cho thấy hơn 75% các hộ nông dân không hài lòng với việc thu hồi đất.

Một điều dễ thấy là có khoảng cách quá lớn giữa hai giá, một bên là giá đền bù cho nông dân theo khung giá qui định, bên kia là giá đất ở do thị trường quyết định.

Bản chất của khoảng cách đó là gì? Nếu không lý giải hợp tình và hợp lý, sẽ còn những khó khăn cho quá trình phát triển của đất nước.

Một số ví dụ: Cầu Thanh Trì (Hà Nội) đầu tư hơn 400 triệu USD, xây cầu xong mấy tháng không đưa vào sử dụng được vì thiếu đường dẫn. Một trong những lý do cho sự lãng phí to lớn đó là không giải tỏa đất đai kịp. Nhà máy nước Thủ Đức (TP.HCM) đầu tư 400 tỉ đồng, hoàn thành xong mấy tháng nay không đưa vào sử dụng được. Lý do cũng vì chậm giải tỏa mặt bằng để lắp đặt đường ống dẫn nước từ nhà máy về Thành phố.

Đất đai, trên nguyên tắc là sở hữu toàn dân, nhưng đất đai tác động thiết thực đến cuộc sống, đến công ăn việc làm và túi tiền của những người dân cụ thể. Trong đó, có những nông dân nghèo khó và cả những “đại gia” giàu có bậc nhất. Vậy vấn đề đất đai, trong chừng mực nào để thị trường quyết định và trong chừng mực nào cần có sự điều tiết của Nhà nước?

Buổi thảo luận bàn tròn cũng sẽ đề cập đến những tác động kinh tế ngắn hạn và dài hạn của tình trạng giá đất quá cao, đến bản chất của những cơn sốt đất đai từ năm 2002 cho đến đầu năm 2007 và hiện nay.

Đã có nhiều chính sách được đề xuất nhằm mục đích giải quyết khó khăn của người nông dân mất đất, cũng như khó khăn của nhà đầu tư và người mua nhà. Tuy nhiên, không phải đề xuất nào cũng trở thành chính sách. Cũng có những chính sách đã đề ra nhưng không thực hiện được. Và cũng không phải chính sách nào thực hiện cũng mang lại kết quả mong muốn.

Liệu thời điểm này có phải là thời điểm để có những quyết sách mạnh mẽ cho nghịch lý đã kéo dài nhiều năm?

Tham gia buổi bàn tròn trực tuyến chiều 2/11 gồm có các khách mời: ông Đỗ Đức Đôi, Vụ phó Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường; ông Trần Đình Thiên, Viện phó Viện Kinh tế Việt Nam; và ông Đào Thế Anh, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển Hệ thống Nông nghiệp, Viện Khoa học Nông nghiệp Việt Nam.

Nhà báo Bùi Văn dẫn lời bàn tròn từ đầu cầu phía Nam, với sự hỗ trợ của nhà báo Lương Thị Bích Ngọc ở đầu cầu phía Bắc.

Sau đây là nội dung của buổi bàn tròn trực tuyến:

Sốt đất 2003 và 2007: Cầu ảo - Cầu thật

Nhà báo Bùi Văn: Có nhiều người băn khoăn đưa ra câu hỏi liệu có gì khác nhau giữa cơn sốt 2003 và 2007 và sốt có phải là sốt thật không?

Ông Đỗ Đức Đôi: Trong thị trường bất động sản (BĐS), đặc biệt là nhà và đất năm 2003 và 2007 có cơn sốt giá. Hai cơn sốt này giống nhau ở bản chất là cầu vượt quá cung. Tuy nhiên, khác nhau ở chỗ năm 2003 là cầu ảo. Và mọi người nói sốt ảo là không đúng. Sốt là thực nhưng cầu là ảo.

Năm 2003, lần đầu tiên khi chúng ta ban hành Luật Đất đai, và đặc biệt là sau Nghị quyết Trung ương, chúng ta chấp nhận có giá đất thoả thuận, giá trị của đất đưa vào vận hành để đồng bộ và hình thành thị trường kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, năm đó sốt tập trung vào cái phân lô bán nền. Rất nhiều nhà đầu tư tập trung vào, để có dự án với hy vọng khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, có hiệu lực từ từ 1/7/2004 và giá đất lên thì người ta sẽ bán để kiếm lời. Như vậy, việc cầu vượt quá cung là có thật.
1

Ông Đỗ Đức Đôi, Vụ phó Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường.(Ảnh: LAD)

Nhưng năm 2007 thì lại khác, khi mà chúng ta gia nhập WTO, thì cơ chế đã cởi mở cho các nhà đầu tư vào Việt Nam nhiều hơn. Rất nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam, chúng ta cũng nới rộng quyền của các nhà đầu tư nước ngoài: được đầu tư lâu dài, được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất. Cũng nhiều nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư vào thị trường BĐS.

Vấn đề thứ hai, theo tôi, là Luật Cư trú cũng có tác động. Việc mua bán nhà ở các khu đô thị, nhất là các đô thị đặc biệt là dễ dàng hơn. Như vậy làm tăng cầu lên, trong khi đó, năm 2004, 2005, 2006 thị trường đóng băng nhưng đóng băng chủ yếu ở phân lô bán nền. Mảng biệt thự và chung cư cao cấp không đóng băng. Việc đóng băng trong thời gian dài như thế, mặc dù chúng ta chấp nhận cơ chế thị trường, nhưng Nhà nước không điều tiết được gì để đẩy thị trường BĐS lên. Chúng ta rất lúng túng mặc dù Luật Đất đai đã ra đời, Luật Nhà ở ra đời, Luật Kinh doanh BĐS ra đời, nhưng việc tạo cơ chế cởi trói cho các nhà đầu tư là rất ít. Chúng ta tìm các kẽ hở, chúng ta đã có những cuộc thanh tra để thu hồi các dự án đầu tư không có năng lực, nhưng chúng ta chưa phân tích sâu bản chất của nó.

Nhiều nhà đầu tư cũng thực sự mong muốn đóng góp năng lực của họ vào sự phát triển của thị trường nhà ở cho Việt Nam. Thay vì việc thanh tra người ta, thì Nhà nước chưa làm được gì nhiều để hỗ trợ người ta khắc phục khó khăn, đặc biệt là trong vốn đầu tư để người ta đẩy nhanh tiến độ. Nhà nước không dùng quyền của mình để đẩy cung thì dứt khoát cung ít hơn cầu. Bên cạnh đó, thu nhập của người Việt Nam có khá giả hơn, cầu cũng tăng lên. Như vậy cầu chỉ sốt ở các đô thị đặc biệt, như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng. Ví dụ như Cần Thơ ở gần TP.HCM thì không sốt. Hải Phòng cũng là một đô thị nhưng không sốt. Hưng Yên không xa Hà Nội, rất nhiều khu đô thị mới nhưng không sốt.

Còn một vấn đề nữa là việc tăng dân số cơ học của những đô thị loại 1 do mấy nguyên nhân. Thứ nhất, các đô thị đặc biệt này tập trung phần lớn các cơ quan hành chính Nhà nước, các cơ quan nghiên cứu khoa học và số người nơi khác về cũng nhiều, thực sự có nhu cầu nhà ở. Thứ hai, các nhà đầu tư nước ngoài cũng tập trung vào các thành phố lớn. Mặc dù các khu công nghiệp ở các thành phố lớn rất đầy và thiếu, nhưng ở các thành phố nhỏ thì chưa lấp đầy.

Chúng ta cần phải có một chính sách vĩ mô hơn. Và một trong những công cụ của điều tiết là chúng ta phải chấp nhận quy luật của thị trường. Nhà nước điều tiết để tăng cung. Vấn đề thứ hai, nhiều người cho rằng chúng ta phải điều tiết bằng công cụ thuế. Nhưng thuế như thế nào lại là một vấn đề. Thuế chuyển quyền sử dụng đất cần phải giảm, giảm hơn nữa. Để làm sao tăng hoạt động của thị trường BĐS nhưng chúng ta đánh thuế luỹ tiến vào những người một là họ có tiềm lực kinh tế và sử dụng nhiều nhất đai. Và chúng ta không nên đánh thuế luỹ tiến nhiều vào nhà cửa, vì tôi có năng lực thì tôi được quyền sở hữu ngôi nhà tiện nghi hơn, đầy đủ hơn. Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai là có hạn. Vậy chúng ta đánh thuế luỹ tiến vào diện tích đất sử dụng để xây dựng công trình chứ không nên đánh thuế lũy tiến chung tất cả. Nếu mà như thế thì chúng ta lại sai về quy luật kinh tế và quy luật thị trường.

Theo tôi, thị trường đất đai có nóng thì cũng chỉ là nóng ở một số khu vực đang có cầu thực sự. Nhà nước cần tăng cung bằng cách tăng quy hoạch, xây dựng những khu đô thị mới, khách sạn mới, khu công nghiệp mới. Chúng ta thấy rằng, trong 4 năm vừa qua, thị trường đóng băng, cả thành phố Hà Nội chỉ phê duyệt được 24 dự án khu đô thị mới. Nhưng trong thực tế, chỉ có 4 dự án đi vào triển khai, còn các dự án khác thì chần chừ chờ thời cơ, hoặc là thiếu vốn giải phóng mặt bằng, hoặc do thứ khác. Một mặt khác, theo tôi, là điều tiết vĩ mô còn kém. Mặc dù luật rất nhiều nhưng còn chồng chéo, đôi lúc còn mâu thuẫn với nhau, gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Một vấn đề nữa, chúng ta phải thừa nhận là công cụ tài chính, đặc biệt là các tổ chức ngân hàng cũng có vai trò hỗ trợ rất lớn cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh.

Gần đây việc cho vay vốn của ngân hàng là tương đối thoáng hơn và chính vì vậy người dân có điều kiện vay vốn để mua nhà. Đây cũng là một vấn đề giúp tăng cầu.

Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra là có những công ty thực hiện đúng Luật Đất đai nhưng cũng có một số công ty phát triển nhà đã rao bán cho người dân trước khi xây dựng nền móng. Đây cũng là một hình thức trá hình để thu hút vốn nhàn rỗi. Chúng ta cần mở rộng hơn nữa các sàn giao dịch bất động sản. Chúng ta hiện đã có 3 sàn giao dịch lớn ở Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, nhưng các mô hình này vẫn bị giới hạn chưa thực là một sàn để các nhà đầu tư đưa hết các bất động sản vào đó để người dân đến tìm hiểu và mua.

Bàn về gốc rễ của hiện tượng sốt đất

Nhà báo Bùi Văn: Thưa ông Thiên, ông nhìn nhận thế nào về khía cạnh kinh tế của những cơn sốt đất hiện nay?

1

Ông Trần Đình Thiên, Viện phó Viện Kinh tế Việt Nam. Ảnh: LAD
Ông Trần Đình Thiên: Câu chuyện đất đai, BĐS nóng thường xuyên đến mức bình thường. Ta không nên quá sửng sốt và bức xúc mà đi tìm những giải pháp ngắn hạn cho mỗi lần sốt.

Tôi cho rằng chúng ta nên coi đất đai như một nguồn lực đầu vào. Làm sao biến nó thành một nguồn lực được thị trường hoá. Nếu không thì không thể có cách gì để chống lại những cơn sốt như này. Vấn đề đặt ra hiện nay không chỉ phải là chống đầu cơ mà quan trọng hơn là phải coi đất đai là hàng hóa, và là nguồn vốn để lưu thông thì rất tốt. Tôi cho rằng, hiện nay có một giải pháp được đề cập đến rất nhiều là đánh thuế luỹ tiến để chống đầu cơ. Nhưng sau đó câu hỏi là nguồn lực đất đai sẽ vận động thế nào thì có lẽ chưa trả lời được. Mà tôi lại cho cái đấy mới là quan trọng. Chúng ta phải giải quyết toàn diện cả 2 mặt đó. Nếu không thì sẽ lâm vào tình trạng nửa vời, không sốt lên thì cũng rơi vào tình trạng đóng băng.

Ý thứ hai là câu chuyện đất cát xưa nay cứ diễn ra những cơn sốt như vậy nhưng ta chưa bao giờ bàn luận triệt để, cái gốc nó ở đâu. Chính phủ và Bộ TNMT đã có rất nhiều nghị định để tháo gỡ nhưng rốt cuộc chúng ta vẫn cứ phải hỏi là vì sao nó cứ sốt tiếp. Gốc rễ của nó có phải là ở bản thân cách giải quyết của các nghị định đấy không. Tôi cho rằng câu hỏi còn lớn hơn, cái vấn đề đó nó còn căn bản hơn rất nhiều. Nếu chúng ta tiếp tục xử lý bằng cách tiếp cận như thế thì không thể được.

Bản chất câu chuyện là như thế này. Chúng ta đang chứng kiến quá trình đất là nguồn lực rất cơ bản của nền kinh tế nông nghiệp nông thôn. Những hình thái tự nhiên của nó là để trồng, để làm nhà. Nhưng bây giờ chuyển sang kinh tế thị trường, kinh tế tiền tệ thì đất phải chuyển sang một hình thái mới là vốn. Như vậy tính linh hoạt của tài sản đất đó tăng lên rất nhiều. Có như thế thì mới đáp ứng được yêu cầu. Bản chất câu chuyện ở đây là tính hàng hoá, tính thị trường của đất đai. Nếu chúng ta không giải phóng được cái này thì không có cách gì xử lý được cơn sốt đang diễn ra.

Còn bằng cách nào? Trước tiên, chúng ta phải chấp nhận xu hướng đất từ chỗ không có định giá (như cơ chế cũ, được phân và cấp miễn phí). Còn giờ đất đã được định giá. Đây là một hình thái vận động mới, đất đai với tư cách là vốn. Cho nên giá đất tăng lên là bình thường. Tuy nhiên, lên giá như kiểu của Việt Nam là bất bình thường. Một bên là nông dân luôn khiếu kiện vì giá đất đền bù quá thấp. Người ta không thể sinh sống được khi chuyển giao đất. Trong khi đó, các nhà đầu cơ đất đai được hưởng lợi nhiều quá mà Nhà nước cũng không được đồng nào. Giữa hai thái cực này chính là nguyên nhân mà chúng ta phải tìm kiếm để xử lý.

Thứ nhất, hiện nay thị trường đất đai bản chất vẫn là hai giá. Chừng nào kinh nghiệm chuyển đổi của Việt Nam vẫn ở cơ chế hai giá thì vẫn nền kinh tế vẫn còn méo mó. Và cái đầu cơ, cái gọi là sự tận dụng chênh lệch hai giá đó để trục lợi là đương nhiên. Và cái lợi đó hầu như Nhà nước không bao giờ thu được. Đây là kinh nghiệm lịch sử của quá trình chuyển đổi. Muốn giải quyết thì chỉ có cách chuyển giá đất sang cơ chế thị trường, một giá duy nhất.

Thứ hai, hiện nay quyền sở hữu đất rất không rõ ràng. Ví dụ, đối với người được giao 7 quyền, nhưng thực ra chỉ có mỗi quyền sử dụng mảnh đất đó thôi, chứ còn để mà giao dịch thì tư cách vốn của đất là không có gì. Trong khi đó, Nhà nước lại được sử dụng quyền "ông chủ" về mặt pháp lý, để thu một ít thuế đất, mà mức thuế là vô cùng thấp. Tức là năng lực vốn, kinh tế do đất tạo ra là không được phân bổ rõ ràng theo quyền sở hữu. Về mặt kinh tế học, Mác đã giải quyết rất kỹ càng khi bàn về lý thuyết địa tô, tức là có quyền sở hữu về pháp lý, quyền sở hữu về mặt kinh tế, và cái giá đất, địa tô. Trên cơ sở đó, thuế của Nhà nước mới rõ ràng được. Mà hiện nay ở Việt Nam việc đó cực kỳ không rõ ràng. Ở ta giấy hồng, giấy xanh cấp rất phức tạp, và nếu không có những thứ giấy chứng nhận đó thì chúng ta không thể nào hợp thức hóa các tài sản. Mà khi không hợp thức hoá được thì giao dịch tài sản đó thường dễ nằm ngoài luồng, không thể kiểm soát được. Từng người sẽ phải tốn kém nhiều chi phí để bảo đảm cái an toàn của mình.

Một cái nữa là về vấn đề thông tin. Về mặt kinh tế học, chúng ta đang gặp vấn đề trong nhận thức. Chúng ta hiện chỉ quan tâm đến thuế của Nhà nước. Nhưng cái quan trọng đối với đất với tư cách là hàng hoá là cái giao dịch, cái giao dịch để mà nó chuyển thành giá. Thuế là quan hệ của Nhà nước đối với người đóng thuế. Mà cái giá đất là giao dịch của những người trao đổi với nhau. Ví dụ, Nhà nước có thể thu thuế với tư cách là "ông chủ sở hữu" là đúng rồi. Cứ có đất là được thu thuế. Giao dịch đất đai làm thay đổi tiềm năng sinh lời thì giá cả sẽ thay đổi. Nhà nước không có cách nào mà kiểm soát. Mà cái này thường xuyên biến đổi mà chúng ta không thể định thuế 1 lần là xong. Lý thuyết đưa về thuế, theo tôi là phải làm cho đất có giá mà giá tính theo quy tắc của địa tô. Địa tô ở đây có địa tô tuyệt đối và địa tô chênh lệch. Đấy là về mặt nguyên lý, về mặt kinh tế học cho đến bây giờ là Đức giải quyết rồi. Theo tôi là tương đối cơ bản, nhưng tôi không hiểu vì sao cho đến bây giờ việc áp dụng cái lý thuyết này vào việc hoạch định chính sách phát triển đất đai còn rất yếu. Và chừng nào mà không đưa cái lý thuyết này vào mà kiểm soát để mà tính giá đất thì Nhà nước vẫn còn mất, vẫn còn bị lợi dụng và cái địa tô chênh lệch sẽ rơi vào túi cá nhân. Trong khi đáng ra, cái địa tô đó phải thuộc về Nhà nước. Nhà nước phải biết sử dụng cái lý thuyết đấy một cách đúng đắn thì trên cơ sở đó mới nói đến chuyện tính thuế. Đấy là điểm tôi muốn nói. Đó là lý do vì sao, giá đất của Phú Mỹ Hưng cứ tăng lên mà người ta vẫn cứ mua và người ta vẫn có niềm tin là chỗ đó chắc chắn sẽ sinh lợi không có giới hạn. Cái niềm tin hết sức lạ lùng. Niềm tin của công chúng vẫn đáng được tôn trọng. Còn về mặt kinh tế học, cái đó rất là bí ẩn mà tôi cho là cũng nên thảo luận nghiêm chỉnh.

1

Giá đất đền bù cho nông dân dựa trên cơ sở nào

Nhà báo Bùi Văn: Giá đất đền bù cho nông dân gắn kết với giá thị trường như thế nào? Giá đất đền bù cho nông dân đến giờ tôi vẫn chưa rõ trên cơ sở thị trường hay là trên cơ sở kinh tế về thu nhập của nông dân trên cái miếng đất đó. Thí dụ, như trong một nghiên cứu của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) ở tỉnh Hà Tây và Vĩnh Phúc, nếu trồng lúa thì thu nhập ròng trên 1 năm chỉ có tối đa nửa triệu đồng một sào (360 m2), nhưng khi đền bù thì đến bù lên tới 17 triệu đồng, hoặc là 25 triệu đồng/sào. Giá đền bù này, đã bằng thu nhập ròng của nông dân trên miếng đất đó trong vòng từ 30-50 năm. Rõ ràng giá đền bù này không dựa trên cơ sở kinh tế về thu nhập của miếng đất này nếu mà trồng lúa. Như vậy, giá đền bù của Nhà nước đã xét trên cơ sở thị trường. Nếu tôi có miếng đất trên Thái Nguyên, Kiên Giang, Cà Mau và được đền bù 17-25 triệu đồng/sào thì tôi sẽ hết sức sung sướng, nhưng mà nếu ở gần thành phố thì nông dân vẫn chưa thoả mãn. Tôi nghĩ rằng, ngoài giá trị kinh tế có thể thu được trên miếng đất còn có giá trị về lợi thế vị trí. Tôi muốn hỏi anh Đào Thế Anh, Nhà nước đền bù cho nông dân thì tính trên cơ sở nào, trên cơ sở giá thị trường hay thu nhập nông nghiệp trên miếng đất.

1

Ông Đào Thế Anh, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển Hệ thống Nông nghiệp, Viện Khoa học Nông nghiệp Việt Nam. (Ảnh: LAD)

Ông Đào Thế Anh: Vâng cảm ơn anh Văn, tiếp theo ý kiến của anh Thiên về vấn đề lòng tin, cái đó cũng rất quan trọng cho thị trường. Tôi xin nói thêm một ý là thị trường đất đai của Việt Nam mới hình thành. Để cơ chế thị trường điều tiết có hiệu quả, thì phải có thông tin minh bạch. Trong khi đó, các giao dịch nhà đất của mình đều không có thông tin rõ ràng. Chúng tôi đã có một nghiên cứu khảo sát về việc sử dụng chuyển đổi đất ở thành thị cũng như ở nông thôn, ví dụ như ở Vĩnh Phúc và Hải Dương thấy rằng các nhà đầu tư mất rất nhiều thời gian và công sức để thực hiện giao dịch để tìm hiểu xem là miếng đất của mình có khả năng đầu tư được hay không, rồi chạy thủ tục. Các quy hoạch thì không rõ ràng. Quy hoạch không rõ ràng thì ảnh hưởng tới cả 2 phía. Đó là ảnh hưởng tới nhà đầu tư và môi trường đầu tư và ảnh hưởng tới nông dân.

Quy hoạch không rõ ràng làm nông dân có tâm lý chờ đợi đất của mình có thể chuyển đổi thành đất công nghiệp nên không cần trồng lúa, không muốn làm nông nghiệp. Xảy ra hiện tượng đất nông nghiệp bị thoái hoá, không có khả năng canh tác mà trước đây là rất tốt, có khả năng làm giầu. Điều này ảnh hưởng đến kết quả sản xuất. Hiện nay, ở đồng bằng sông Hồng, hiện tượng này có ảnh hưởng rất lớn, giảm quay vòng mùa vụ trên đất đai. Không cứ toàn bộ đất xung quanh Hà Nội là chuyển đổi sang đất công nghiệp vì chúng ta cần phải có nông nghiệp, cần phải có thức ăn. Ngay như kinh nghiệm của Trung Quốc, họ vẫn đảm bảo vấn đề môi trường và cảnh quan, xen kẽ giữa những vùng sản xuất nông nghiệp với những vùng chung cư. Khái niệm đó gọi là nông nghiệp đô thị. Muốn làm được điều này phải có quy hoạch rõ ràng để tránh tâm lý chờ đợi. Vấn đề thông tin, theo tôi, là rất quan trọng.

Thứ hai là vấn đề đền bù giá đất. Quyền của nông dân như chúng ta đã nói có 7 quyền, được sử dụng nhưng sở hữu không rõ ràng. Ở bên Pháp, nông dân có quyền sở hữu nhưng cũng không có quyền bán đổi như ở ta. Muốn bán phải có những điều kiện nhất định. Đất công nghiệp có giá cao hơn đất nông nghiệp và nếu để tự do thì họ sẽ bán hết và như vậy họ sẽ không có đất để sản xuất nông nghiệp. Như ở Việt Nam, đất rất hiếm. Nếu đất nông nghiệp không được khuyến khích thì dần dần sẽ bị chuyển đổi hết. Vấn đề đặt ra là phải bảo vệ đất nông nghiệp để duy trì được sản xuất và an toàn lương thực.

Hiện nay, có một hiện tượng đất đai nông nghiệp của đồng bằng sông Hồng bị chuyển đổi rất nhanh vì nó gần trục giao thông và gần đô thị. Và cái này cũng do chính sách của chúng ta giao việc này cho địa phương mà không có luật và hướng dẫn cụ thể. Rõ ràng, địa phương muốn thu hút đầu tư thì phải cam kết có cơ sở hạ tầng tốt. Trong khi vốn đầu tư của địa phương còn khó khăn và không có chiến lược do vậy họ lấy ngay đất ở gần trục giao thông để tiết kiệm đầu tư cơ sở hạ tầng khác.

Một điểm nữa là chúng tôi đã có khảo sát về việc nông dân mất đất thì rõ ràng là không thể lấy giá trị canh tác trên đất để đền bù được. Ở vùng cận đô và khu công nghiệp thì đất có chi phí cơ hội để chuyển sang đất công nghiệp do vậy có giá hoàn toàn khác. Nhưng đối với nông dân thì đất không chỉ đơn thuần là vấn đề giá trị mà đất còn là nguồn lực để họ duy trì sự sống và có giá trị lâu dài. Khi mất đất người nông dân không biết chuyển sang nghề gì, họ cần hỗ trợ để chuyển nghề. Chúng ta phải có chương trình tổng hợp liên quan tới phát triển nông thôn. Thị trường đất đai không giải quyết được vấn đề này. Tuy nhiên, hiện nay chính sách đào tạo nghề của chúng ta rất kém. Một khảo sát cho thấy, có những doanh nghiệp nhận đào tạo nông dân vào làm việc nhưng sau 3-4 tháng họ thải hồi ngay. Với những cam kết này làm mất lòng tin với nhân dân. Gây ra việc khó khăn trong việc chuyển đổi mặc dù giá đền bù có lúc rất cao. Hiện nay, cũng đang thiếu một cơ chế thảo luận giữa doanh nghiệp và nông dân trong việc đền bù đất. Rõ ràng, rất nhiều nông dân sẽ chờ đợi để được giá cao nhất.

Chuyển đổi đất nông nghiệp là tất yếu nhưng cần có chiến lược cho từng địa phương

1
Nhà báo Bùi Văn (bên phải).
Nhà báo Bùi Văn: Tôi xin tiếp lời của anh Anh là có hiện tượng rất đau lòng là sau khi bán đất người nông dân có một khoản tiền lớn như thế. Họ không biết dùng vào việc gì, và nhiều người tiêu dùng không khôn ngoan lắm. Cũng có những người nông dân sau khi mất đất, thì ở tuổi 30-40 họ không kiếm được việc gì khác.

Nhà báo Bích Ngọc: Thưa các anh, các anh đang nói sang câu chuyện đau lòng là người nông dân mất đất và nếu như giá đất nông thôn cũng lên, thì quỹ đất nông nghiệp sẽ giảm. Tuy nhiên, việc chuyển đổi đất nông nghiệp này cũng sẽ làm giảm sốt đất, sốt nhà sẽ làm cho cơn sốt cục bộ giảm đi. Bên cạnh đó, việc này cũng làm cho một số người nông dân được đổi đời do có được một khoản đền bù rất lớn. Nếu như việc chuyển đổi đất nông nghiệp, họ không bị ép giá, được đúng như giá trị thực thì có thể đời sống của họ cũng sẽ được nâng lên rất là nhiều. Như vậy, việc chuyển đổi này cũng không hẳn là xấu. Rất nhiều vùng, đời sống của người dân đã lên nhờ việc chuyển đổi đất nông nghiệp đấy chứ ạ?

Ông Đào Thế Anh: Vâng, chúng ta đang công nghiệp hoá thì việc chuyển đổi là đương nhiên, không hạn chế được. Chúng ta phải tính toán trên cấp độ quốc gia thì chúng ta phải tính toán xem cần bao nhiêu đất cho mục đích gì. Và cần có tầm chiến lược như thế để hoạch định chiến lược cho từng địa phương cụ thể.

Nhà báo Bùi Văn: Tôi cứ đi dọc đường quốc lộ số 5 hoặc đường 18, thì thấy ngay cạnh những con đường quốc lộ hoành tráng là những diện tích trồng lúa. Tôi nghĩ, khi đền bù thì những diện tích này sẽ không tính trên cơ sở giá trị trồng lúa. Anh Đôi thấy thế nào với những chính sách trên Bộ khi mà những mảnh đất cùng trồng lúa nhưng ở những vị trị cách quốc lộ khác nhau? Cách chi trả có khác nhau không? Và dựa trên cơ sở nào?

1

Ông Đỗ Đức Đôi, Vụ phó Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường. (Ảnh: LAD)

Ông Đỗ Đức Đôi: Hiện nay, khung giá đất bồi thường nông nghiệp do Bộ Tài chính tư vấn. Biểu giá đền bù phụ thuộc vào năng suất và chất lượng đất, không phải theo vị trí. Nhưng trong chính sách pháp luật của ta đã cân đối lại sự chênh lệch bằng việc đền bù giống nhau nhưng lại hỗ trợ khác nhau. Hộ gần đường được hỗ trợ thêm 20% so với đất ở nơi khác, chẳng hạn thế. Đó là cách giải quyết của ta khi chưa có chính sách khác phù hợp hơn. Để công nghiệp hóa thì ta buộc phải phát triển CN và đô thị hóa. Do vậy, phải lấy đất từ nguồn nông nghiệp.

Chúng ta phải cân nhắc giữa tăng trưởng và hy sinh môi trường và các yếu tố xã hội. Nhưng Nhà nước sẽ cân nhắc để không phải trả giá quá đắt cho sự tăng trưởng kinh tế. Chúng ta điều tiết như thế nào? Một trong những vấn đề quan trọng là phải quy hoạch có chất lượng. Quy hoạch này phải công khai. Muốn vậy thì phải có dữ liệu, thông tin. Để ở nước ngoài người ta vào web cũng có thể truy cập được cơ sở dữ liệu ấy. Chưa có thông tin thì tiêu cực xảy ra, cò mồi có đất làm ăn là đương nhiên.

Do vậy phải xây dựng ngay cơ sở dữ liệu về đất đai, minh bạch và công khai. Cái này thì Chính phủ đã đồng ý cho Bộ Tài nguyên làm. Bên cạnh tăng cung thì ta phải tìm giải pháp hỗ trợ nhà đầu tư để họ đẩy nhanh đưa vốn vào đầu tư. Chính sách hiện vẫn chồng chéo, đá nhau. Ta cũng phải giải quyết nhanh.

1

Nhà báo Bùi Văn: Để nông dân yên tâm trong việc bị đền bù giải toả, thay vì nhận tiền mà nhận cổ phần trong công ty phát triển hạ tầng, đây là một phương án nghe trên lý thuyết rất hay. Tuy nhiên, trong thời gian vừa rồi ở khu công nghiệp Hiệp Phước có đưa ra phương án nông dân giao đất cho khu công nghiệp thì được trở thành một dạng cổ đông của khu công nghiệp, nhưng mà trước khi có chính sách đó những người ở thành phố đã chạy về mua hết đất của nông dân rồi. Nông dân thấy có người trả giá cao là bán ngay. Cuối cùng nông dân vẫn là người nhận tiền và những cổ đông của Hiệp Phước là những người không phải là nông dân.

Ông Đào Thế Anh: Chúng tôi nghĩ là tham gia vào hệ thống cổ phần như thế thì không đủ động lực, cũng như nhiều nhà máy bán cổ phần cho công nhân nhưng số cổ phần rất ít chia cho nhiều người thì người ta cũng không có quyền gì quyết định trong chiến lược của nhà máy. Trường hợp này cũng tương tự, nông dân thì không có thông tin về nhà đất. Người thành phố họ nắm rõ thông tin thì họ túm vào mua trước, điều đó cũng rất là bình thường thôi.

Chúng ta không có hệ thống để tuyên truyền sâu rộng. Cái nữa cũng liên quan đến vấn đề đất đai chúng tôi đang muốn đề đạt hiện nay là giúp cho nông dân thành tổ chức hay HTX hoặc hiệp hội. Ở Trung Quốc, nông dân muốn làm được như thế phải thành lập HTX về nhà đất của nông dân sau đó họ có thể góp vốn, vay vốn đầu tư.

Hiện nay, chúng ta đang đề nghị xây dựng những thể chế tăng tính tham gia của cộng đồng địa phương không chỉ trong việc quản lý đất đai mà cả đất nông nghiệp, quy hoạch làm thế nào hiệu quả hơn. Nếu người nông dân họ không có lợi ích trong đó người ta không tham gia thì nó sẽ có chiều hướng tiêu cực.

Nhà báo Bùi Văn: Vâng thế anh nghĩ cái chuyện một nhà đầu tư hay một nhà đầu cơ, người tiết kiệm mua miếng đất 1 triệu đồng đến mấy năm sau lên giá 10 triệu đồng thì trong khả năng hiện nay của mình có thống kê được số đó, có kiểm soát được con số đó không? Trước tiên là phải kiểm soát được rồi mới tính đến chuyện đánh thuế thì khả năng mình có thế kiểm soát được không?

Ông Đỗ Đức Đôi: Hiện nay là chúng ta có thống kê nhưng chưa kiểm soát được với lý do sự quản lý của địa phương còn rất kém. Chúng ta chỉ kiểm soát được những người tự nguyện và đã được cấp giấy, những người không cấp giấy, mua bán tay hiện nay chúng tôi không quản lý được. Do vậy một trong những vấn đề hiện nay là chúng ta phải củng cố hồ sơ.

Như ở Thái Lan người ta không cần có giấy tờ hợp lý cũng được đăng ký. Người mua thì chỉ cần đến đăng ký cái này tôi vừa mua, không cần biết hợp pháp hay không hợp pháp. Mà có tự nguyện đăng ký như thế thì chúng ta mới quản lý được. Khi người ta bán đi là ta đánh thuế thu nhập được cái đó. Người ta tạo cho người dân cái quyền tự động, mua bao nhiêu được đăng ký bấy nhiêu, tôi không bắt buộc anh phải đăng ký đúng khai man cũng được, nhưng khi anh bán đi tôi tính theo giá thị trường để tôi thu thuế của anh.

Cái đấy mới là được, và từ cái chính sách thuế như thế buộc người dân phải tự giác khai đúng cái giá người ta mua. Chúng ta không thể dùng công cụ khác của Nhà nước để ép buộc được.

Nhà báo Lương Thị Bích Ngọc: Có phải sự hỗ trợ đã tạo ra khoảng tối? Và như anh Trần Đình Thiên đã nói là khi còn có hai giá thì sẽ tạo ra những sự mua bán không minh bạch?

Ông Đỗ Đức Đôi: Tính tới chuyện cho nông dân góp vốn vào doanh nghiệp, cùng doanh nghiệp, với doanh nghiệp. Chứ ko phải là thu hồi nữa, mà phải cho họ góp vốn làm ăn cùng doanh nghiệp, bằng chính mảnh đất của mình. Như vậy thì họ cũng còn đó cái nguồn thu của mình.

Như vậy là nông dân vẫn được sản xuất trên chính mảnh đất của mình trong khi doanh nghiệp vẫn đạt được mục đích sử dụng đất. Theo tôi vđề đó ta nên xem thử thế nào, Trung Quốc họ làm thế thì thấy cũng thành công, ở nhiều nơi của họ.

Nhà báo Lương Thị Bích Ngọc: Hỗ trợ chỉ là giải pháp ngắn hạn. Theo anh thì bao giờ mình có giải pháp thị trường hoàn toàn, không phải giải pháp trước mắt, ngắn hạn, để việc mua bán đất được minh bạch và công bằng?

Ông Đỗ Đức Đôi: Chúng ta mới chuyển đổi sang cơ chế thị trường, và còn nhiều thứ phải học hỏi, nhưng không phải bài học nào cũng áp dụng ngay được. Chúng ta chưa chấp nhận định giá tư nhân. Bộ Tài chính vẫn xét giá đất. Bộ Tài nguyên thì quản lý đất. Bộ Xây dựng quản lý nhà xây trên đất. Nên giấy cũng còn nhiều.

Chúng ta cần có một luật BĐS, một hệ thống quản lý BĐS duy nhất, như Chính phủ từng mong muốn.

Với cương vị nhà quản lý, chúng tôi mong muốn Chính phủ mới sẽ nhanh chóng thực hiện được việc đưa về một mối quản lý và đảm bảo vừa tăng trưởng mà lại không mất lòng tin của người dân.

Ông Đào Thế Anh: Tôi cho rằng từ hỗ trợ là không phù hợp. Đất của họ ở chỗ tốt thì được giá cao là đúng chứ cần gì phải hỗ trợ họ. Họ được quyền tham gia định giá mảnh đất đó cho phù hợp.

Ông Trần Đình Thiên: Theo tôi, những dịch vụ bảo đảm quyền khách hàng mà các doanh nghiệp như Phú Mỹ Hưng hay Vista tạo ra cho khách hàng là rất có giá, cũng góp phần vào tăng giá trị đất. Đơn giản vì họ tạo được niềm tin cho người dùng đất. Do vậy, các nhà làm chính sách nên lưu ý: làm sao để ta tạo được niềm tin, giảm thiểu rủi ro ở các vùng đất mà mình định kéo nhà đầu tư về. Như vậy thì kéo được chỗ đông về chỗ vắng, tạo hợp lý hơn về cùng cầu.

Ông Đỗ Đức Đôi: Cũng từ ví dụ Phú Mỹ Hưng, tôi muốn nói rằng giá cao là do cầu lớn mà cung còn quá ít. Vậy khi thấy cầu còn mạnh mà cung còn yếu thì Nhà nước phải có chính sách để hỗ trợ tăng cung. Chứ sao lại thu hồi đất khi họ chưa kịp triển khai? Sao không tìm hiểu để giúp họ khắc phục khó khăn, nhanh chóng tăng cung cho thị trường BĐS.

Đặc biệt cần lưu ý, ta cần hỗ trợ nhiều doanh nghiệp trong nước đang có tham vọng vươn lên cạnh tranh với nước ngoài trong thị trường BĐS. Cần hỗ trợ họ để tăng cung cho thị trường BĐS.

Nhà báo Bích Ngọc: Giải pháp để trả đất về giá trị thực, hỗ trợ nhà đầu tư như thế nào để họ không phải phụ thuộc nhiều vào địa phương?

Ông Đỗ Đức Đôi: Cơ chế thị trường của ta cần phải rút ra bài học phân tích sâu sắc khi có một quyết sách mới, nếu chúng ta không làm triệt để được điều đó chắc chắn khi thực hiện chúng ta sẽ có vướng mắc.

Hiện tại, chúng ta chưa chấp việc định giá của tư nhân. Việc tạo một cơ chế thống nhất quản lý đất đai, một đầu mối tài nguyên đất thì chúng ta lại chưa thực hiện được. Thời gian ngắn chúng ta phải khắc phục, nếu chúng ta không khắc phục được sẽ dẫn đến mất lòng tin với nhân dân mà mất lòng tin thì chúng ta không thực hiện được.

Nhà báo Bùi Văn: Giá trị đầu tư chất xám của Phú Mỹ Hưng làm cho họ đầu tư mang lại lợi nhuận cao. Nhưng cũng có những người lợi nhuận rất cao nhưng không bị đánh thuế, ví dụ một miếng đất ở quận 9, một công ty xây dựng hạ tầng bán ra một triệu, với giá đó chắc chắn đã có lãi rồi, nhưng có người mua 1 triệu sau đó vài năm bán lại 10 triệu. Khoản lợi nhuận 9 triệu này thứ nhất là hoàn toàn hợp pháp, thứ hai là không ai kiểm soát cả, thứ ba là hoàn toàn không chịu thuế gì. Theo tôi được biết, hồi năm 2003 Chính phủ đã 2 lần trình UB Thường vụ Quốc hội đề xuất đánh thuế vào khoản lợi nhuận 9 triệu này nhưng không được chấp thuận. Quan điểm của anh Thiên nói đây là khoản địa tô chênh lệch. Nếu 9 triệu này rơi vào DN phát triển hạ tầng thì DN sẽ bị đánh thuế, nhưng 9 triệu này rơi vào tay cá nhân các nhà đầu tư (có thể gọi là tiết kiệm hay cũng có thể gọi là đầu cơ) nhưng hoàn toàn không bị đánh thuế. Nông dân bị giải toả nhận đền bù 75 ngàn đồng/m2, đến lúc họ nhìn thấy được bán lại giá 1 triệu, nhìn thấy đây là giá trị của điện, đường, trường, trạm, hệ thống cống dẫn... họ thấy không có gì ấm ức cả. Nhưng mà khi giá lên đến 10 triệu thì họ cảm thấy ấm ức vì hồi trước nhận 75 ngàn là quá thấp. Quan điểm của Bộ TN-MT như thế nào?

Ông Đỗ Đức Đôi: Chúng ta không nên đánh thuế quá cao vào nhà đầu tư, chúng ta phải tìm công cụ hợp lý. Những người bỏ vốn đầu tư mà người ta kiếm lời, mà kiếm lời chính đáng thì có thể chúng ta chấp nhận. Cơ chế thị trường lúc rẻ người ta mua vào lúc đắt bán ra là chuyện bình thường. Nhưng mà cái thu nhập đó do kinh doanh mang lại Quốc hội chúng ta bàn rất nhiều rồi, ta đánh thuế thu nhập. Thuế thu nhập phải đánh thuế luỹ tiến. Hiện nay, một trong những vấn đề đó là thị trường tài chính của chúng ta còn non yếu, chúng ta giao dịch trong thị trường bằng tiền mặt là chính, không quản lý qua tài khoản. Cơ sở nào để anh nói là tháng này tôi thu nhập nhiều hơn, không có cơ sở. Như vậy, không chỉ bằng công cụ đất đai, công cụ thuế, tôi cho rằng chúng ta cần hoàn thiện hệ thống quản lý tài chính. Đặc biệt là giảm bớt chi tiêu bằng tiền mặt và trả lương tất cả công chức qua tài khoản, như vậy chúng ta mới đánh thuế thu nhập được. Và một điểm nữa là tất cả các khoản thu nhập đều chuyển qua tài khoản.

Nhà báo Bùi Văn: Hiện tượng nhà đầu tư phát triển hạ tầng, họ có thương hiệu thì một miếng đất giao cho họ giá đất có thể lên tới 50 triệu/m2 nhưng cũng mảnh đất tương tự giao cho nhà đầu tư khác thì chỉ 5 triệu/m2. Vậy khi giao đất cho nhà đầu thì chúng ta chọn theo tiêu chí nào hay đánh thuế luỹ tiến cho cho những nhà đầu tư có lợi nhuận cao?

Ông Trần Đình Thiên: Tôi cho rằng để thu thuế cho đúng thì phải minh bạch thông tin. Thứ hai là đánh thuế như thế nào? Bản chất của đầu cơ là lợi dụng tình thế để sinh lợi cho mình. Nên coi giao dịch kiểu đầu cơ cũng như giao dịch bình thường, cần đánh thuế bình thường thôi. Chúng ta không thể thấy họ lãi ghê quá mà lại vội vàng đánh thuế thật mạnh, khác với giao dịch khác. Chúng ta đừng dùng biện pháp hành chính để phang thị trường một đòn thật nặng cho tịt ngòi, thế là không được.

Ông Đỗ Đức Đôi: Chúng ta phải tìm cách minh bạch để hạn chế đầu cơ thôi, chứ đừng đánh thuế mạnh việc đầu cơ. Không vì việc là người ta giàu lên nhờ cơ hội nào đó mà mình lại đánh, thế là không đúng chủ trương dân giàu nước mạnh. Không nên vì một cơn sốt mà uống thuốc liều mạnh ngay, dễ chảy máu não.

Nhà báo Bùi Văn: Hiện nay nhiều nhà đầu tư giỏi, họ làm cho đất có giá hẳn lên. Vậy khi chọn nhà đầu tư để giao đất thì chọn tiêu chí như thế nào? Có nên khuyến khích người giỏi dùng đất?

Ông Đỗ Đức Đôi: Đúng là nên khuyến khích nhà đầu tư mang lại lợi nhuận cao. Và thực tế thì chúng ta cũng đã làm thế. Khi xét hồ sơ, thường ta ưu tiên tạo điều kiện khuyến khích những người đã thành công ở các khu khác để giao đất cho họ. Càng có nhiều nhà đầu tư giỏi càng tốt, làm cho giá trị đất tăng lên. Tôi khẳng định, hiện nay ta không hề có chính sách nào cản trở các nhà đầu tư giỏi dùng đất. Như Vincom chẳng hạn, họ là nhà đầu tư giỏi và ta phải tạo điều kiện cho họ, giao đất vàng cho họ cũng tốt chứ sao.

Ông Đào Thế Anh: Đúng là nên khuyến khích nhà đầu tư giỏi. Nhà nước cần nhấn mạnh và kiểm tra chất lượng để chọn ra nhà đầu tốt.

Nhà báo Bùi Văn: Nhiều nhà đầu tư vẫn cứ nhận đất rồi để đó. Quy trình chọn nhà đầu tư của mình giờ tốt chưa?

Ông Đỗ Đức Đôi: Chúng ta đều có quy hoạch đô thị đất đai. Nhưng bao nhiêu phần trăm làm đúng và chúng ta có biện pháp gì? Theo tôi ngoài việc lựa chọn nhà đầu tư đúng thì ta nên đẩy mạnh giám sát để chất lượng sử dụng tốt, để thương hiệu của doanh nghiệp tăng lên mà người dân cũng không mất lòng tin. Chúng ta xem, nếu các nhà đầu tư nào chưa đủ năng lực, liệu ta có giúp đỡ họ được không để cùng giải quyết vấn đề tăng cung? Vậy thì mới làm cho doanh nghiệp, nhân dân và Nhà nước cùng gắn bó với nhau trong việc giải quyết thấu đáo vấn đề sốt nóng của thị trường nhà đất.